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    ?天昊國際房地產土地資產評估集團有限公司
    怎樣正確理解和使用資產評估報告
    來源: | 作者:評估部 劉驍楠 | 發布時間: 2021-07-03 | 1458 次瀏覽 | 分享到:

    當前,資產評估已成為國資委監督管理央企改制及資產重組行為的主要手段,保證了央企戰略性重大重組的順利進行。

    當然,這個過程中,資產評估作為國資管理部門防止國有資產流失把好價值關的管理功能,發揮出了重要作用。比如股權、土地、無形資產等,它們沒有直觀的價格,非常需要一種價格發現機制幫助交易各方明確價值。

    資產評估行業不是自發產生的,而是因應于中國社會經濟改革需要才出現的。在我國,資產評估起源就是為了服務國有企業改革而誕生的。這使很多人對資產評估寄予了厚望,希望評估師出具的評估報告能夠“正確”反映所評估資產的“正確”價值,但這一“正確”價值總是眾說紛紜。

    專家認為:要合理理解正確的評估價值,評估報告的使用者們先要學會正確理解評估報告,否則很容易得出評估報告不合理的錯誤觀點。

    在專家看來,評估報告的出具會受到評估時點各種因素的制約,包括當時的經濟環境、數據獲取手段以及數據分析能力、評估方法的創新、評估師的專業能力與業務水平,甚至于當時買賣雙方之間的博弈狀態等。這些因素都會對評估報告的結果產生重要的影響。所以,判斷評估報告的結果是否合理,更重要的是回到當時評估的時點上去評判,而不能以后來的新認知而否定過去。也就是說,評估報告正確使用的第一點在于認清評估時點。

    舉個例子,在經濟上行初期,評估師評估出來的結果會低于在未來經濟持續上漲情況下資產的價值,這就會導致人們認為“評估師過去評估出來的結果,低估了”。但事實上,按照當時的評估數據和方法,這個價值已經是經過合理的評估結果了?;蛘?,在當時的經濟發展時期和經營環境下,這個價值已經被認為是高估了,但經濟發展的迅猛出乎大家意料,僅僅短短幾年的實踐,這個價值又大幅提升了,大家就不認為當時高估了。這都需要評估報告的使用者理性地看待評估報告的時點。

    比如,21世紀初期,我國處于經濟的高速發展時期,2000年資產估值相比10年黃金期之后的價值,顯然要遠遠低于2010年的估值。這能說明我們當時的評估結果不合理嗎?顯然不能。假如國企在2003年賣了一個資源企業,當時這個企業確實不值錢,但是發展了10年之后,資源價值到達了頂峰,企業價值也得到了迅速增長。它就可能非常值錢。這時,怎樣看待10年前的企業估值?難道能認為當時評估師低估了價值?導致了國有資產的流失?所以,評估才有評估基準日和評估時點這一說。在不同的時點上,資產價值是不一樣的,不能以偏概全。

    正確使用評估報告的第二點就在于看清楚評估當時的經濟發展時期和環境。專家認為,評估報告的使用者應該學會正確使用評估報告,而不是在不同的環境和經濟狀態下,評判同一個價值?,F在我國經濟的高速發展期已經不可持續了,未來的成長性會降低,對于企業價值的判斷也會隨之下降。同時,經濟的波動也會影響到資產價值。經濟不好的時期,企業也會盤點庫存降價處理。評估也是同樣的道理。

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